Право власності є одним з основних прав в Україні. Як передбачає стаття 41 Конституції України: право приватної власності є непорушним і набувається в порядку, визначеному законом. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд і має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону і все це передбачено ст. 319 Цивільного кодексу України. Цією самою статтею передбачено, що держава не втручається у здійснення власником права власності.
З набранням чинності Цивільного кодексу України та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» виникло дуже багато питань щодо моменту виникнення права власності на нерухоме майно.
Відповідно до ст. 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, а як передбачає ч.4 ст. 334 Цивільного кодексу України, - якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації, тобто йдеться про реєстрацію договору, який є підставою для набуття права власності.
Законом від 11.02.2010 № 1878-VI Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України з 01.01.2013 року на законодавчому рівні буде встановлено єдиний момент виникнення прав на нерухоме майно. Моментом виникнення прав на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, буде момент їх реєстрації в Державному реєстрі речових прав.
Тобто положення особи, що майно придбала на законних підставах, ускладнюється, т.щ. життя вносить свої корективи, - особа у нотаріуса посвідчила договір і захворіла чи, не дай Боже, померла, тобто документи до реєстру речових прав не потрапили. Начебто майно особою було придбано на законних підставах, а чи виникнуть права на майно та коли саме – невідомо.
Також цим Законом про внесення змін передбачається так зване «спрощення процедури державної реєстрації прав». Так, зокрема, пропонується наділити нотаріуса повноваженням подання заяви в електронному вигляді на реєстрацію речових прав від імені особи – набувача нерухомого майна, після нотаріального посвідчення правочину щодо цього майна, а потім набувач має звертатися до реєстратора з документами для проведення реєстрації прав, а в свою чергу реєстратор має провести так звану «правову експертизу» цих документів і лише після цього приймає рішення зареєструвати права чи відмовити в реєстрації.
Так в чому саме таке спрощення? Реєстрація буде ідентичною реєстрації права власності, яку проводять органи бюро технічної інвентаризації на теперішній час.
Безумовно, повинен існувати єдиний державний орган, який буде мати інформацію відносно усіх речових прав фізичних та юридичних осіб, але цей орган повинен фіксувати саме факти зміни, припинення або виникнення права власності. Запровадження системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно в Україні забезпечить належний рівень захисту прав власності фізичних і юридичних осіб на нерухоме майно, гарантованих Конституцією України. Але ж особі, яка набула майно, скільки необхідно буде часу та й зусиль щоб свої права на майно зареєструвати відповідним чином.
Як передбачає п.8 ч.2 ст.9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор для проведення державної реєстрації має право «вимагати подання додаткових документів». Що мається на увазі? Які саме документи може реєстратор вимагати додатково, а які ні?
Цією самою статтею також передбачено, що Державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також реєстратор самостійно приймає рішення про державну реєстрацію прав або відмову в такій реєстрації. Невже законотворець мав даним законом наділити державного реєстратора повноваженнями судді?
Але ж держава делегувала саме нотаріусу повноваження по встановленню та посвідченню юридичних фактів, маючи, що за своїм призначенням нотаріальний акт повинен визнаватись всіма особами та державними органами до того часу, поки він не скасований у судовому порядку.
Отже, відмова в реєстрації речового права на підставі суб’єктивного висновку кожного конкретного державного реєстратора, приведе до порушення конституційних прав особи, яка є добросовісним набувачем нерухомого майна. Вказані ситуації можуть виникати доволі часто, наприклад ст. 628 Цивільного кодексу України передбачає при укладанні правочинів можливість використовувати елементи різних договорів, тобто мати так званий «змішаний договір», але реєстратори, які мають стаж юридичної роботи два роки та стажування в органах державної реєстрації прав шість місяців, - навряд чи мали практику роботи з такими видами договорів.
На теперішній час функціонує Державний реєстр правочинів, тобто - єдина комп'ютерна база даних, яка містить інформацію про правочини, що підлягають державній реєстрації, забезпечує її зберігання, видачу та захист від несанкціонованого доступу.
Реєстраторами даного реєстру виступають нотаріуси. Державна реєстрація правочину проводиться реєстратором, тобто нотаріусом, шляхом унесення відповідної інформації до Державного реєстру правочинів одночасно з його нотаріальним посвідченням, нотаріуси працюють з даним реєстром вже не один рік, то чому б нотаріусів не наділити повноваженнями по одночасній реєстрації в державному реєстрі речових прав саме тих правочинів, які ними були посвідчені. Одночасне посвідчення правочину та його реєстрація нотаріусом в реєстрі речових прав за своєю природою спрямовані саме на захист прав і законних інтересів власників нерухомого майна.
Враховуючи вищевикладене, Донецьке відділення Української нотаріальної палати п р о п о н у є ініціювати внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими буде передбачено, що нотаріус виконує функцію реєстратора Державного реєстру речових прав на нерухоме майно при реєстрації переходу прав власності чи користування на об’єкти нерухомого майна за правочинами, які цим нотаріусом посвідчені, а також мати функцію накладення (зняття) заборони, реєстрації (вилучення) арешту, реєстрації обтяження нерухомого майна іпотекою та вилучення цього запису, формування витягів про реєстрацію прав відносно зареєстрованих цим нотаріусом правочинів, одержання витягів з реєстру для посвідчення цим нотаріусом правочинів.
Голова Донецького обласного відділення
Української нотаріальної палати Плугатирьова В.В.