Как можно сдавать недвижимость в летний период и в какие сроки уплачивать налог?
Сдачу в аренду собственного недвижимого имущества может осуществлять физическое лицо, которое как зарегистрировано в качестве субъекта предпринимательской деятельности, так и без регистрации.
Если вы сдаете недвижимость без оформления предпринимательства, то вам необходимо знать, что порядок налогообложения всех доходов физлиц определен разделом IV «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса Украины от 02.12.2010 г. №2755-IV (далее — НКУ), вступившего в силу с 1 января 2011 г. А налогообложение доходов от сдачи в аренду недвижимости определяется положениями статьи 170 НКУ.
Кроме того, порядок уплаты налога в бюджет зависит от того, является ли арендатор и/или арендодатель субъектом предпринимательской деятельности.
Рассмотрим каждый из вариантов.
Арендодателем является физическое лицо — не предприниматель, гражданин Украины
В этом случае налог самостоятельно начисляется лицом, сдающим недвижимость (арендодателем), и уплачивается в бюджет поквартально. Налоговым кодексом определено, что такой арендодатель несет ответственность за начисление и уплату (перечисление) налога в бюджет, т.е. является налоговым агентом относительно полученных доходов. Как налоговый агент арендодатель начисляет и уплачивает налог на доходы в бюджет в сроки, установленные законом для квартального налогового периода, а именно: в течение 40 календарных дней, следующих за последним днем такого отчетного квартала (за І квартал ― до 10 мая, за ІІ квартал ― до 9 августа, за ІІІ квартал ― до 9 ноября, за ІV квартал ― до 9 февраля). При этом доходы от сдачи недвижимости в аренду облагаются налогом по ставке 15%, а если сумма полученного дохода в отчетном месяце превышает 10 минимальных заработных плат (в 2011 г. — 9410 грн), ставка налога составляет 17% от суммы превышения. Арендодатель также должен в обязательном порядке подать декларацию об имущественном положении и доходах по итогам календарного года в период декларирования (с 1 января по 1 мая 2012 г. ― по итогам доходов, полученных в 2011 г.) по месту своей прописки (регистрации).
Что же касается размера уплаченного налога, то в соответствии с положениями пп. 170.1.1 доход от сдачи квартиры определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не менее минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды (пп. 170.1.1 ст. 170 НКУ). Поскольку на 2011 год минимальная стоимость арендного платежа для Севастополя не обнародована, оплата должна производиться арендодателем согласно суммам, указанным в договоре аренды.
Если физическое лицо сдает недвижимость субъекту предпринимательской деятельности — предпринимателю или юридическому лицу, то в порядке уплаты налога есть ряд особенностей.
Главное — это то, что в данном случае налоговым агентом налогоплательщика-арендодателя при начислении дохода от предоставления в аренду объектов недвижимости является арендатор. То есть начисление и уплату налога за сдаваемое в аренду помещение осуществляет не хозяин этого помещения, а арендатор.
В случае если физическое лицо ― гражданин оказывает услуги по временному размещению (проживанию), используя более 10 койко-мест, то согласно действующему Постановлению КМУ от 15.03.2006 г. №297 «Об утверждении Порядка оказания услуг по временному размещению (проживанию)» он должен в обязательном порядке зарегистрироваться субъектом предпринимательской деятельности и сдавать недвижимость уже как предприниматель.
Если арендодателем является физическое лицо — не предприниматель, не являющееся гражданином Украины (нерезидент), то сдача в аренду принадлежащей ему недвижимости возможна только при посредничестве резидента ― гражданина или юридического лица Украины. При этом посредник будет являться налоговым агентом, т.е. лицом, которое обязано уплатить налог в бюджет (пп. 170.1.3 ст. 170 НКУ).
Сдавать в аренду недвижимое имущество можно также оформив предпринимательскую деятельность. Предприниматель в этом случае может работать как по общей системе, та и по единому налогу.
Если предприниматель избрал способом налогообложения своих доходов уплату единого налога, то в соответствии с нормами действующего законодательства он уплачивает ставку единого налога. В частности, для Севастополя ставка единого налога для этого вида деятельности составляет 200 грн, а с учетом особенностей, действующих для упрощенной системы налогообложения в 2011 г., эта сумма составит 86 грн в месяц.
При этом субъект предпринимательской деятельности обязан ежемесячно уплачивать сумму единого социального взноса, вести учет полученных доходов, а также предоставлять в налоговую инспекцию по месту регистрации ежеквартальный отчет о полученных доходах.
Если же предприниматель будет осуществлять предпринимательскую деятельность по общей системе налогообложения, то объектом налогообложения будет чистый доход, то есть разница между общим налогооблагаемым доходом и документально подтвержденными расходами, связанными с хоздеятельностью такого физлица-предпринимателя. Чистый доход при этом подлежит обложению налогом на доходы физлиц по ставке 15% (17%).
Отчетность такой предприниматель-«общесистемщик» подает один раз в календарном году до 9 февраля по итогам предыдущего календарного года. А уплата налога должна осуществляться в виде авансовых платежей (до 15 марта, до 15 мая, до 15 августа и до 15 ноября), которые такой предприниматель рассчитывает самостоятельно исходя из оценочного дохода за весь календарный год.